Descubra os melhores Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) para investir com Selic a 15%. Saiba quais setores têm melhor desempenho em ambientes de juros altos e como garantir dividendos robustos.
O Impacto Atual da Taxa Selic nos Fundos de Investimento Imobiliário
Em junho, o Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central do Brasil aumentou a taxa básica de juros (Selic) em 0,25 ponto percentual, elevando-a para 15,00% ao ano. Esse aumento representa desafios para os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), mas também cria oportunidades tanto para ganhos de capital quanto para retorno de dividendos (carry de posição).
O índice IFIX, que acompanha os REITs mais negociados na B3 do Brasil, frequentemente se comporta de forma inversa às taxas de juros. Quando as taxas sobem, o IFIX tende a cair, e quando as taxas caem, o IFIX geralmente sobe. Como qualquer investidor experiente sabe, o melhor momento para investir em um ativo é quando os preços estão baixos.
No entanto, não basta apenas saber disso. A psicologia da maioria dos investidores é testada durante períodos prolongados de queda no mercado. Muitos investidores acabam vendendo seus ativos quando o mercado está em baixa, percebendo prejuízos, e comprando quando os preços estão em alta — ou seja, comprando na alta.
Um investidor bem-sucedido é paciente e resiliente o suficiente para suportar quedas do mercado em investimentos em ações, colhendo, em última análise, os frutos quando as condições de mercado melhoram.
Uma frase menos conhecida diz: “O investidor com os melhores resultados é aquele que passou por algumas crises ao longo do caminho”. Isso porque eles aproveitaram a oportunidade para comprar ativos reais a preços atrativos, aumentando seu retorno geral. O Brasil tem potencial para ser uma mina de ouro para investidores de longo prazo que saibam navegar por esses ciclos.
Entender em quais REITs vale a pena investir durante um ambiente de alta Selic pode mudar o jogo para aqueles que buscam maximizar seus retornos hoje.
O que está acontecendo com os fundos de investimento imobiliário agora?
No primeiro trimestre de 2025, o IFIX, que acompanha os REITs mais negociados no Brasil, subiu 10,54% após cinco meses consecutivos de queda. Isso reacendeu o otimismo entre os investidores, que esperavam uma recuperação do mercado que beneficiasse os REITs.
A recuperação foi acentuada, quase igualando a taxa Selic anual, e mostrou aos investidores que tanto o mercado de ações quanto os REITs estavam sendo negociados a preços atrativos. Curiosamente, essa recuperação ocorreu durante um período de alta das taxas de juros. Especificamente, os REITs do setor de escritórios agora estão sendo negociados com descontos de até 50%.
Embora o momento exato dos cortes de juros ainda não esteja claro, a taxa Selic atual de 15% ao ano deve persistir por algum tempo, de acordo com o último comunicado do Copom. No entanto, esse período de juros elevados representa uma oportunidade única para acumular ativos a preços reduzidos, posicionando os investidores para ganhos de capital no futuro.
Não há promessa de ganhos rápidos, mas quem investe durante períodos de baixa do mercado tende a obter retornos superiores ao longo do tempo. É muito mais vantajoso do que investir quando os preços estão no auge, quando os riscos são maiores, as margens são menores e os retornos mais incertos.
Quando o mercado irá melhorar?
Não no curto prazo. Para que os preços dos REITs se recuperem, seria necessário um afrouxamento da política monetária. A curva de juros do mercado atualmente prevê que a taxa Selic fique em torno de 15% ao ano até o final de 2025, com uma queda para 12,75% ao ano até o final de 2026, de acordo com o último relatório Focus do Banco Central (publicado em 30 de junho de 2025).
Melhores setores de REITs para investir com Selic em 15% em 2025
Apesar dos desafios impostos pelas altas taxas de juros, ainda existem oportunidades lucrativas em certos setores de REITs. Mesmo em um ambiente econômico restritivo, REITs com portfólios fortes e potencial de crescimento estão disponíveis, muitas vezes sendo negociados abaixo de seu valor intrínseco.
Aqui estão alguns dos setores de destaque em 2025, onde os investidores podem encontrar REITs sendo negociados com descontos de 10% a 50% abaixo do seu valor patrimonial líquido (VPL):
- Armazéns Logísticos: Com a ascensão do comércio eletrônico impulsionando a demanda por espaços de armazenamento e distribuição, os armazéns logísticos continuam a apresentar oportunidades promissoras de investimento a médio e longo prazo. As estruturas de locação neste setor são cada vez mais favoráveis aos investidores, contribuindo para a resiliência e o potencial de crescimento.
- Fundos de Recebíveis Imobiliários (Fundos de Papel): Esses fundos são defensivos em ambientes de altas taxas de juros, proporcionando rendimentos de dividendos atrativos. Com ativos de crédito de alta qualidade e garantias sólidas, os fundos de papel estão bem posicionados para se beneficiar do atual ambiente de taxas de juros.
- Escritórios Corporativos: REITs que investem em edifícios de escritórios de alta qualidade em localizações privilegiadas tendem a demonstrar resiliência mesmo em tempos difíceis. À medida que a demanda por escritórios bem localizados aumenta, as taxas de vacância diminuem, levando a aluguéis mais altos e à valorização dos ativos.
- Fundos Multiestratégia (Hedge Funds) e FOFs: Esses fundos diversificam os investimentos em vários tipos de ativos, proporcionando maior flexibilidade e potencial de retorno em diferentes condições econômicas. Os fundos de fundos (FOFs), que investem em outros REITs, são particularmente atraentes atualmente, pois estão sendo negociados com descontos substanciais, oferecendo alta liquidez e bons rendimentos potenciais.
Por que investir em REITs mesmo com altas taxas Selic?
Mesmo em um ambiente macroeconômico incerto, o rendimento médio de dividendos (DY) do índice IFIX está atualmente em 10,35% ao ano — observe que esse rendimento é isento de impostos e, no caso de REITs tradicionais, também inclui ajustes de inflação. Embora anteriormente fosse de 12,5% ao ano, o forte aumento do IFIX levou a uma redução no DY.
Considerando a taxa Selic, que está sujeita a um desconto de 15% no imposto de renda, o retorno efetivo para o investidor é de aproximadamente 12,75% ao ano. Isso significa que o rendimento de dividendos dos REITs está próximo da taxa Selic — um retorno atrativo para a classe de ativos, com potencial de valorização a longo prazo.
À medida que a taxa Selic (e o CDI) diminui gradualmente ao longo do tempo, com a inflação prevista para convergir em direção à meta, o preço das unidades de REITs deve subir, oferecendo ganhos de capital para aqueles que permanecem investidos nessa classe de ativos.
Melhores Fundos de Investimento Imobiliário para Investir Hoje com Altas Taxas Selic
JS Real Estate Multigestão (JSRE11)
JSRE11 é um fundo imobiliário corporativo atualmente negociado com desconto de 37%, com um P/VPL de 0,63. A expectativa é de que distribua R$ 5,76 por ação nos próximos 12 meses, o que representa um rendimento diário mensal de 0,75%, ou 8,25% ao ano, com base no preço atual da ação de R$ 64,00.
Kinea Securities (KNSC11)
O KNSC11 é um fundo de investimento imobiliário (REIT) de recebíveis que detém ativos indexados ao CDI (46%) e ao IPCA (64%), o que o torna bem posicionado para se beneficiar tanto da alta dos juros quanto da inflação. O fundo é totalmente alocado devido à alavancagem e oferece CDI+3,31% ao ano e IPCA+10,16% ao ano para seus ativos indexados. Embora seja negociado com um prêmio de 1% sobre o valor patrimonial líquido (PLV), espera-se que o rendimento do fundo supere a taxa Selic atual, com um spread de mais de 3 pontos percentuais acima do CDI e 10 pontos percentuais acima da inflação.
4 dicas para escolher os melhores fundos de investimento imobiliário
- Gestão de Qualidade: Verifique a reputação e o histórico da gestão do fundo. Uma boa gestão é fundamental para o sucesso do investimento.
- Taxas de vacância: altas taxas de vacância podem indicar problemas para gerar renda estável, então avalie essa métrica com atenção.
- Liquidez: Considere a facilidade com que você pode comprar ou vender ações no mercado. Fundos com maior liquidez oferecem mais flexibilidade.
- Diversificação: escolha fundos com portfólios diversificados em diferentes locais e tipos de propriedades para minimizar riscos específicos.
Considerações finais
A recente queda nos preços dos REITs destaca a importância de uma estratégia de diversificação bem estruturada. Essa abordagem pode ajudar a mitigar o impacto da volatilidade do mercado e proteger seu portfólio de flutuações excessivas.
Também é essencial alinhar seus investimentos ao seu perfil de risco e objetivos financeiros. Se você está pronto para aproveitar ao máximo este ambiente de investimentos desafiador, mas gratificante, estamos aqui para ajudar a orientá-lo em direção a investimentos mais seguros e inteligentes durante esta crise.
Invista hoje nos melhores fundos imobiliários com alto potencial de valorização e renda mensal, mesmo com a Selic em 15%!